La société civile de placement est une société consacré à la disposition de bien immobilier. Elle permet la détention d'un bien immobilier par plusieurs personnes et exige donc deux associés minimum au moment de sa création. La société civile permet de gérer un patrimoine immobilier en évitant les problèmes de l’indivision. Elle est propriétaire d’immeubles en location ou réservés à l’usage d’associés. La SCI est principalement utilisée pour gérer, transmettre ou acquérir un patrimoine immobilier. Elle est aussi un bon moyen d’éviter une situation d’indivision à la suite d’un achat réalisé par plusieurs personnes ou existant entre des héritiers et le défunt.
La valeur comptable des parts sociales est égale à l’actif social moins les dettes sociales. En étant associé à la SCI, le placement du patrimoine au sein de l’entreprise permet la gérance des biens immobiliers et de percevoir des parts sociales en échange des apports. Ainsi l’achat est financé par la trésorerie (apport en capital) ou par emprunt ce qui oblige un remboursement par les loyers.
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Gestion de la SCI
Les loyers et autres revenus que l’investisseur aurait directement reçus sans SCI, le sont ici par la société qui les redistribue en fin d’exercice comptable, via la distribution des bénéfices, proportionnellement à la part dans le capital social. Ainsi c’est la société qui désormais est propriétaire des biens, ce qui permet aussi à l’investisseur de déléguer les obligations de gestion, mais aussi de séparer les biens personnels des biens professionnels qui par l’entreprise peuvent être bien dissociés. Ici, l’associé cède un bien à la société, en contrepartie de la remise d’un certain nombre de parts. En conséquence, l’associé est imposé selon le régime des plus-values immobilières sur l’éventuel gain réalisé à cette occasion.
Le gérant doit rendre des comptes et ne peut pas suppléer au vote des associés, nécessaire sur l’approbation des comptes annuels et la répartition ou mise en réserve des bénéfices. Le gérant s’occupe de la comptabilité, mais aussi de la vente et l’acquisition d’immeuble.
Un associé d’une SCI peut céder ses parts sociales et cela doit être constatée par écrit et requiert l’accord de tous les associés. Ces derniers ont en effet un droit de regard sur les personnes susceptibles d’entrer dans la société, que ce soit au titre d’une donation ou à la suite d’un décès. L’acquéreur des parts devient donc le nouvel associé.
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Transmission du patrimoine
Donner ses parts sociales : Pour donner ses parts, on peut soit les vendre comme vu précédemment, mais aussi les donner tout en se réservant l’usufruit, ce qui permet de rester dans l’entreprise, s’occuper de la gestion, et s’assurer un complément de revenu en vue de la future retraite. De même grâce a la SCPI, il est plus simple de pouvoir céder un bien immobilier en transmettant des parts. Les parents apportent simplement le bien immeuble à la SCI puis distribuent les parts de la société à leurs enfants. Ils sont les gérants de la SCI et conservent ainsi la maîtrise du bien, on peut même parler de SCI familiale lorsque celle-ci ne comporte des associés que de la même famille.
La donation des parts sociales donne lieu au paiement de droits de mutation à titre gratuit. Si les parts données sont représentatives d’un bien immobilier détenu uniquement en nue-propriété par la SCI car le parent à garder l’usufruit s’il souhaitait continuer à percevoir des revenus, elles doivent alors être évaluées selon leur valeur économique, en fonction des revenus procurés par l’immeuble et de la durée de l’usufruit. L’impôt sur les plus-values éventuelles est reporté jusqu’à la cession ultérieure par le donataire des titres reçus par donation.
Enfin, il existe le démembrement croisé des parts, qui consiste au survivant de pouvoir conserver les pouvoirs de gestion, les parts en usufruit et en nue-propriété seront croisées de sorte que la détention permet aux héritiers d’avoir un aperçu sur les parts des uns des autres.