Une SCPI est une structure de placement collectif regroupant des investisseurs particuliers au sein d’une société civile. L’objectif d’une société civile est d’acquérir des biens immobiliers auprès d’une société de gestion afin de louer ces biens. Cette société se charge de trouver les biens en question, les achète et les met en location afin de générer des revenus qu’elle redistribue aux associés. La société de gestion l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif à usage d'habitation ou d'entreprise. Une SCPI de rendement gère un parc immobilier professionnel qui n’est habituellement pas accessible aux particuliers, cela se représente par de l’immobilier de bureaux, commercial (magasins), de santé (maisons de retraite) etc…Le bail signé entre l’investisseur et la société de gestion est d’une durée minimum de 6 ou 9 ans.
Les frais de souscription sont de 8 à 12% du prix d’achat, et les frais de gestion de la SCPI au même pourcentage à chaque loyers encaissés par la SCPI.
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Le déroulement de l’investissement
L’investissement en SCPI peut se faire aussi par 3 modes de détention :
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En direct, pour percevoir un revenu complémentaire
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Dans un contrat d’assurance vie, pour optimiser la fiscalité des revenus et la transmission au décès
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Par l’intermédiaire d’une société de gestion afin d’optimiser la fiscalité des revenus en percevant des dividendes imposition au prélèvement forfaitaire unique (30%)
Il faut à l’achat de parts de SCPI en direct, savoir dans lequel des 2 régimes d’imposition l’on se trouve :
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Régime micro foncier |
Régime réel |
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Pour opter pour se régime il faut :
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Pour opter pour se régime il faut :
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Le revenu brut sera taxé selon la tranche d’imposition de l’investisseur diminué d’un abattement de 30%, les prélèvements sociaux sont au taux de 17,2%. |
Le revenu net (brut – charges) est soumis au barème de l’imposition sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%. |
L’investisseur se retrouve de plein droit au régime réel, mais il peut demander à être au régime micro foncier s’il possède les conditions pour y avoir droit. Un choix doit donc être effectué selon les caractéristiques de l’investisseur. Le rendement avant fiscalité est de l’ordre de 4 à 5% par an, et il est possible que la société de gestion accompagne l’investisseur dans la déclaration fiscale en indiquant les informations nécessaires à utiliser.
En ce qui concerne les plus-values, à l’image d’une acquisition classique d’immobilier, celles-ci sont imposés à hauteur de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Au plus la détention des parts d’immobilier dans la SCPI est longue, au moins les plus-values seront taxées. Elles sont ensuite exonérées d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Les parts de SCPI entrent dans l'assiette de l’IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des immeubles détenus directement ou indirectement par la SCPI. Il est aussi possible de bénéficier de dispositifs fiscaux particuliers tels que les SCPI Pinel ou les SCPI Malraux.
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Les différentes manières d’investir en SCPI par le démembrement
En pleine propriété : consiste à acheter simplement les parts, a en avoir donc la pleine jouissance et donc à en percevoir les revenus. Il n’est d’ailleurs pas rare d’effectuer un crédit de la part de la SCPI afin d’obtenir le bien avant d’obtenir le capital des investisseurs. Mais les parts de SCPI comme tout bien immobilier peuvent être démembrés.
En nue-propriété : en investissant en nue-propriété, l’investisseur renonce aux revenus d’une part de SCPI lui permettant de bénéficier d’une décote à l’achat d’une part. plus la durée du démembrement est longue, plus la décote sera importante. Cet avantage implique de ne percevoir aucun revenu pendant la période de démembrement. Lorsque le démembrement entre l’usufruit et la nue-propriété se termine, l’investisseur récupère la pleine propriété de la part sans fiscalité ni prélèvements sociaux, permettant aussi de pouvoir percevoir des revenus en étant cette fois ci plein propriétaire.
En usufruit : à l’inverse du nue-propriété, l’usufruité va percevoir les revenus de ses parts de SCPI pendant 5 ou 10 (fixé dans le bail), l’achat de la part est minoré, et le capital est sécurisé.
Le patrimoine de la SCPI doit comporter des immeubles conformes aux nouvelles normes de consommation d’énergie. La taille du patrimoine doit aussi être significative et être répartie sur un nombre d’immeubles suffisant afin de limiter le risque d’illiquidité. Ainsi il faut aussi que le taux d’occupation financier des immeubles soit supérieur à 90%.
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Limiter la base taxable à l’IFI
La nue-propriété est souvent acquise par de investisseurs fortement imposés, ils ne souhaitent pas percevoir de revenu et ne souhaitent pas non plus avoir la pleine propriété et être imposé directement. Ils récupéreront la pleine propriété réalisant donc une plus-value non imposée lors du remembrement.
La nue-propriété des parts de SCPI n’est pas taxable au titre de l'IFI. Corrélativement l’emprunt contracté pour l’acquisition de la nue-propriété des parts de SCPI ne peut pas être inscrit au passif de l’IFI. De plus, il n’y a pas d’imposition supplémentaire sur les revenus (ni impôt, ni prélèvements sociaux) car sans usufruit il n’y a aucun revenus perçus.
Exemple :
Il est possible d’acquérir la nue-propriété de parts de SCPI pour environ 70 % de leur valeur en pleine propriété, avec un usufruit temporaire de 10 ans.
Prix d’achat SCPI en pleine propriété : 300 000 €
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Prix d’achat de la nue-propriété (70 %) : 210 000 €
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Durée de l’usufruit : 10 ans
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Loyers à terme (4,20 %) : 12 600 €
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Taux marginal d’IFI : 1 %
Ce foyer fiscal économise la taxation à l’IFI pendant 10 années. Ceci représente une économie "potentielle" de 2 100 € par an et de 21 000 € sur la période (210 000 x 1 % x 10 ans).
Il en résulte un rendement théorique (en euros constants) de 3,92 %, nets de fiscalité à l’extinction de l’usufruit. En prenant en compte l’économie d’IFI, le rendement net global, sous ces hypothèses, ressort au-delà de 4,7 %.