Démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est une technique couramment employée qui présente des avantages à la fois juridiques et fiscaux. Il vous permet d’optimiser et de transmettre votre patrimoine en douceur.

Le droit de propriété démembré se décompose en deux éléments :

• L’usufruit (usus + fructus) : droit de jouir du bien et de recevoir les revenus qu’il génère. Il peut être à durée fixe ou viager

• La nue-propriété (abusus) : qui comporte toutes les prérogatives importantes de la propriété (droit de vendre, obligation d’exécuter les gros travaux…).

> Types de donations démembrées

Les donations démembrées sont de plusieurs types :

• Donation simple ou donation-partage, avec réserve d’usufruit

• Donation de l’usufruit seul, dont la donation temporaire d’usufruit, utilisée couramment

• Donation de la nue-propriété à une personne et de l’usufruit à une autre

• Donation de la quotité disponible ordinaire, c’est-à-dire soit d’une partie de la succession en nue-propriété seulement, soit en usufruit seulement ou encore à la fois en nue-propriété et en usufruit.

Toutes ces donations peuvent être assorties de clauses diverses propres à répondre à vos préoccupations patrimoniales et familiales.

> Un montage juridique judicieux

Si l’on se met en situation :

Vous pouvez avoir intérêt à démembrer la propriété de vos biens pour avantager vos proches ou dégager des liquidités, à l’occasion d’une donation ou d’une vente ou encore d’une mise en location.

Avec une clause de réserve d’usufruit, vous gardez le contrôle (par exemple vous restez dans votre logement, le gérez, continuez à prendre part aux votes des assemblées générales…) tout en anticipant la transmission de votre patrimoine.

Si vous souhaitez plus particulièrement protéger l’un de vos proches, vous pouvez prévoir un usufruit réversible. A votre décès, la personne que vous aurez préalablement désignée recueillera l’usufruit que vous vous étiez réservé. A terme, il rejoindra la nue-propriété pour reformer des droits en pleine propriété. Au contraire, si vous cédez l’usufruit et conservez la seule nue-propriété, vous allez favoriser une personne (par exemple, un enfant handicapé) pour une durée déterminée ("donation temporaire d’usufruit") ou pendant toute sa vie, afin de l’aider dans un projet personnel ou pour lui procurer des revenu fixe. Si le démembrement intervient sur un bien immobilier avec un tiers acquéreur de l’usufruit, vous dégagez des liquidités et vous vous déchargez des charges de gestion ou locatives.

Sachez que le démembrement de propriété ne vous empêche pas de vendre le bien dès lors qu’un consensus est trouvé entre usufruitier et nu(s)-propriétaire(s). Vous recevrez chacun une quote-part du prix de vente au prorata de vos droits.

Enfin, l’usufruit pourra ultérieurement être converti en rente viagère.

A la fin de l’usufruit ou au décès de l’usufruitier, la transmission se fait de façon transparente : le bien ne figure pas à l’actif successoral. L’usufruit rejoint la nue-propriété sans aucune formalité particulière et hors taxation.

Les droits des héritiers réservataires sont néanmoins protégés par les règles juridiques de réunion à l’actif des donations et legs antérieurement consentis par le défunt. Vous ne pouvez donc pas déshériter vos héritiers par le jeu d’un démembrement de propriété.

Le démembrement de propriété peut également s’appliquer à la clause bénéficiaire d’un contrat d’assurance vie, ce qui permet de transmettre, en exonération de droits de succession, le capital d’assurance

> Régime fiscal

La donation est soumise aux droits de mutation à titre gratuit, calculés notamment sur les valeurs respectives de l’usufruit ou de la nue-propriété, déterminés en fonction de l’âge de l’usufruitier ou de la durée de l’usufruit (en cas de donation temporaire d’usufruit).

A titre d’exemple, pour un usufruitier âgé de 71 ans révolus, la valeur de l’usufruit est égale à 30 % de la valeur du bien, alors que celle de la nue-propriété.

Les droits de donation, en revanche, ne sont pas neutres, mais souvent moindres par rapport à une donation en pleine propriété, car calculés sur une fraction seulement de la valeur du bien. Il en résulte que plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de l’usufruit est importante, ce qui réduit d’autant les droits de mutation à payer en cas de donation avec réserve d’usufruit.

Par exception, lorsque l’usufruit est à durée fixe, il représente 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans de la durée de l’usufruit, le tout dans la limite de la valeur calculée pour un usufruit viager. L’âge de l’usufruitier est ici sans importance.

De plus, en donnant temporairement l’usufruit il y a minoration de la pression fiscale aux niveaux de :

• L’IR et des impôts fonciers : car, dès lors que le bien est loué, c’est l’usufruitier qui doit déclarer les revenus produits par le bien démembré. En tant que nu-propriétaire vous pouvez déduire de vos autres revenus fonciers ou, à défaut, de votre revenu global (dans la limite de 10 700 €) toutes les charges que vous supportez pour l’entretien du bien

• L’IFI (impôt sur la fortune immobilière) : car, en principe l’usufruitier doit déclarer la valeur du bien pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire, lui, n’a pas à faire figurer ce bien dans sa déclaration, sauf dans 3 cas exceptionnels.

Corrélativement, en conservant l’usufruit du logement loué, vous pouvez imputer sur votre revenu global les déficits fonciers, dans la limite de 10 700 € par an (ou 15 300 € par an en cas d’amortissement Périssol).